Obsah

Praktické rady pro SVJ a BD

Vyúčtování tepla, teplé vody a ostatních energií

Povinnosti vůči státu u SVJ a BD

Konference Ostrovy života a Tepny domu 2021

Jak na ZOOM Meeting

Komunikujeme on line na Internetu.

Archív PND TV.

Redakce:

Pro náš dům, z.s.

Dřevařská 14

602 00 Brno

www.pronasdum.cz

Odběr zpravodaje

Předfinancování dotací z programu Nová zelená úsporám

V loňském roce skončil příjem žádostí o dotace na snižování energetické náročnosti bytových domů z Integrovaného regionálního operačního programu (IROP). Díky prostředkům z tohoto programu bylo v letech 2015 až 2021 zrekonstruováno a opraveno několik set bytových domů napříč celou republikou. Nyní je IROP nahrazen programem „Nové zelená úsporám pro bytové domy“ (NZÚ), přičemž o dotace z něj mohou žádat všechna bytová družstva (BD) a společenství vlastníků (SV) z celé ČR. Co má program NZÚ společného s programem IROP a proč se většina příjemců dotací neobejde bez bankovního úvěru, na to jsme se zeptali ing. Ladislava Kouckého, manažera pro BD a SV z ČSOB.

V čem jsou si programy IROP a NZÚ podobné a v čem se naopak liší?

Oba programy mají stejný primární cíl, a to snižování energetické náročnosti bytových domů. Zatímco u IROP ve většině případů pokryla dotace v průměru kolem 30% uznatelných nákladů investice, tak u NZÚ mohou žadatelé získat dotaci až ve výši 50% celkových přímých realizačních výdajů. To je dáno tím, že tento program podporuje daleko více opatření, směřujících nejen k úsporám energií (např. zateplení domu), ale nově i ke zvýšení podílu obnovitelných zdrojů energie na provozu bytového domu. Kromě klasického zateplení budovy je totiž dotačně podporována např. i výměna zdroje vytápění, tepelná čerpadla, solární ohřev vody, fotovoltaika apod., přičemž o částečné dotační krytí všech takových investic lze žádat najednou v rámci jedné žádosti. Vyhlašovatelem a administrátorem programu NZÚ je Státní fond životního prostředí. Na dotace je zatím alokováno 5 miliard Kč a je předpoklad, že předmětný program by měl fungovat až do 30. června roku 2025 (nebo do doby vyčerpání dotačních zdrojů). Důležitou informací je, že o dotace mohou BD a SV žádat pouze na investice, zahájené po 1. lednu 2021 a že tyto investice musí být prováděny dodavatelsky.

Kdy bude dotace vyplacena a je tedy zapojení úvěrových zdrojů vůbec nutné?

U NZÚ, stejně jako u programu IROP, bude dotace vyplacena až v okamžiku, kdy investice bude plně dokončena, zkolaudována a účetně vypořádána. Pro její výplatu je rozhodující, aby byla provedena v souladu s projektovou dokumentací, která je přikládána k žádosti o dotaci. Protože podobné investice, realizované s podporou z programu IROP, byly vždy poměrně nákladné, většina BD a SV se bez využití úvěru neobešla. Ze zkušeností ČSOB vyplývá, že aby byly naplněny požadavky programu na určitou výši úspory energií, byly vždy náklady na investici poměrně vysoké. U programu NZÚ to je podobné. Důvody pro využití úvěru tedy jsou dva: jednak téměř žádné BD a SV nemá naspořeno tolik vlastních zdrojů, aby z nich mohlo uhradit tu část investice, která není kryta dotací a jednak je úvěru současně využito na předfinancování dotace – tedy na překlenutí doby mezi zaplacením faktur a výplatou dotace. V praxi podobné případy fungují tak, že BD či SV si vezme úvěr ve výši celkových rozpočtových nákladů investice, přičemž po jejím dokončení, a zejména po vyplacení dotace na jeho účet, je provedena částečná mimořádná splátka úvěru. Tím se nesplacená jistina úvěru výrazně skokově sníží, a to umožní, při zachování původně nastavené výše měsíční splátky, výrazně zkrátit nastavenou dobu splatnosti úvěru. Tento postup má tedy dvě výhody – nejen, že se sníží výše úvěru, ze které jsou dále placeny úroky, ale zejména jsou pak úroky placeny po kratší dobu! Ze zkušeností naší banky mohu říct, že původně propočítané úrokové náklady po celou dobu splácení, se díky mimořádné splátce, a hlavně zkrácení konečného termínu splatnosti úvěru, dostaly pod polovinu jejich původní výše. To je mimo jiné důvod, proč klientům radíme, aby si úrokovou sazbu zafixovali maximálně na 15 let, i když jejich původním požadavkem byla fixace na celou dobu splatnosti – tedy na 20 či 25 let. Máme prokázáno, že např. při původní splatnosti 25 let se po provedení mimořádné splátky konečná splatnost zkrátila na 16 až 17 let. Proto je výhodnější si vzít rovnou levnější sazbu na 15 let než dražší na 25 let.

Je podmínkou poskytnutí úvěru, že celá dotace musí být použita na mimořádnou splátku úvěru?

To se může lišit jednak podle přístupu té které úvěrující banky a jednak podle původně nastavené doby splatnosti. Pokud nám klient již při podání žádosti o úvěr sdělí, že bude žádat o dotaci NZÚ, kterou bude chtít využít k provedení částečné mimořádné splátky úvěru, tak u ČSOB bude mít v úvěrové smlouvě zahrnuto ustanovení, dle kterého má „možnost“ mimořádnou splátku z dotace provést bez hrozby jakékoliv sankce. Necháváme tedy plně na rozhodnutí klienta, zda na splátku použije celou vyplacenou dotaci nebo jen její část. Setkali jsme se i s řadou případů, kdy se klienti nakonec rozhodli peníze z dotace použít na financování nějaké další investice v domě a možnosti mimořádné splátky vůbec nevyužili. Druhou věcí je délka splatnosti úvěru. ČSOB standardně poskytuje úvěry pro BD a SV se splatností 25 let. Současně posuzujeme, zda je klient schopen z měsíčních příspěvků do svého „fondu oprav“ úvěr splácet i v případě, že by nakonec dotaci nedostal. U dotací IROP jsme se ale občas setkali se situací, kdy klient nebyl schopen úvěr splatit ani do 25 let, protože příspěvek do „fondu oprav“ byl nedostatečný a současně nebyla vůle jej dál navyšovat. Na druhou stranu ale poté, co by se úvěr snížil mimořádnou splátkou z dotace, by taková tvorba „fondu oprav“ již na splácení úvěru po dobu 25 let postačovala. V tomto roce jsme se proto rozhodli klientům, kteří budou v podobné situaci, vyjít vstříc a jsme připraveni jim nabídnout výjimečně splatnost úvěru až 30 let! V takových případech ale bude ČSOB požadovat, aby klient z dotace udělal mimořádnou splátku v takové výši, po které by konečná splatnost úvěru mohla být zkrácena pod standardních 25 let. Doufám, že tento vstřícný krok klienti ocení a tvorbu svého „fondu oprav“ si, ještě před zahájením investice a žádostí o dotaci a úvěr, nastaví tak, aby bance prokázali schopnost úvěr splatit i bez využití dotace alespoň v horizontu 30 let.

ČNB opět zvýšila úrokovou sazbu. Jaký vliv má toto zvýšení na možnosti získání úvěru pro předfinancování NZÚ?

Koncem března tohoto roku ČNB již poněkolikáté přistoupila ke zvýšení své klíčové vyhlašované úrokové sazby (2T REPO) – tentokráte na 5%. Je logické, že tento krok se okamžitě projevil ve zvýšení úrokových sazeb u všech typů úvěrů na trhu. Současně však stále platí ojedinělý paradox, kdy fixní sazba na delší období je nižší než fixace na kratší dobu. A rozdíl je poměrně výrazný – zatímco fixní sazby u úvěrů pro BD a SV se ještě začátkem dubna pohybují slabě nad 4,5%, pak při fixaci úrokové sazby na pět let již není prostor se se sazbou dostat pod 6%. Je jasné, že čím vyšší je úroková sazba z úvěru, tím vyšší je (při srovnatelné délce splatnosti úvěru) i měsíční splátka úvěru. S narůstající výší měsíční splátky samozřejmě narůstá i požadavek na takovou tvorbu „fondu oprav“, která by byla na splácení úvěru dostatečná. I přes navýšení úrokových sazeb na trhu zatím ČSOB nezaznamenala snížení poptávky po úvěrech, které jsou určeny na investice do bytových domů a u kterých má klient navíc zažádáno o poskytnutí dotace z programu Nová zelená úsporám. Možná je to i tím, že po použití dotace na provedení mimořádné splátky úvěru se nejen sníží jistina úvěru, ale současně dojde k výraznému zkrácení celkové doby splatnosti, což se projeví na zásadním snížení celkových úrokových nákladů, se splácením úvěru spojených. Protože nejlepší je vše vidět na příkladu, podívejte se na vzorový případ pod tímto článkem.

A na závěr jedna otázka mimo NZÚ. Jak byste doporučoval postupovat subjektům, které měly finanční prostředky u Sberbank, respektive subjektům, které mají u této banky nějaký úvěr?

Bohužel ve Sberbank vedlo svůj platební styk (a současně i zhodnocovalo svá přebytečná depozita) velmi mnoho BD a SV. Díky nečekaně rychlému konci této banky byli tito klienti nuceni velmi rychle reagovat. Věřím, že všechna „postižená“ BD a SV mají v této době již založen nový běžný účet v jiné bance a že současně podnikla taková opatření, aby všechny platby (zejména od vlastníků či družstevníků) již byly směrovány na nový účet. Pokud takový klient měl v této bance depozita v hodnotě nižší než 2,5 mil. Kč, pak o ně (díky Fondu pojištění vkladů) sice nepřijde, ale nějakou dobu potrvá, než je bude mít k dispozici. Poučení pro ostatní BD a SV je díky nepředvídatelnému konci Sberbank jasné - tito klienti by standardně měli vést svůj platební styk v nějaké větší bance, u které stát nemůže dopustit, aby se dostala do problémů – např. ČSOB, KB, ČS nebo UniCredit apod. Do menších bank, které nabízejí lepší úročení spořicích účtů a termínovaných vkladů, pak případně umístit dočasně volné peněžní prostředky ve výši, nepřesahující limit pro pojištění vkladů – tedy maximálně 2,5 mil. Kč. Pokud BD či SV u Sberbank v současné době splácí nějaký úvěr, pak je povinno ve splácení úvěru i nadále pokračovat dle platného splátkového plánu a v souladu s dispozicemi, danými pro takové případy přímo Sberbank. Samozřejmě, že Sberbank určitě umožní předčasné splacení takového úvěru, pokud o to klient požádá. Vzhledem k tomu, že většina klientů Sberbank má z dřívějška zřejmě úvěr s poměrně nízkým úrokem, bylo by asi nelogické, takový úvěr splácet novým úvěrem od jiné banky, která by jej dnes poskytla za nesrovnatelně vyšší úrokovou sazbu.

Pane Koucký děkuji za rozhovor.

A na závěr ještě praktický příklad

Vzorový příklad úvěru s dotací Nová zelená úsporám:

  1. 1.      Původní parametry poskytnutého úvěru:

Úvěr 7,9 mil. Kč, splatnost 30 let (z toho 1 rok čerpání úvěru a 29 let splácení), úroková sazba 4,6% (fixní na 15 let):

  • výše měsíční anuitní splátky – 41 151 (348 splátek)
  • minimální měsíční příspěvek do „fondu oprav“ – 48 500 Kč
  • celkové úroky za dobu splácení – 6 420 582 Kč

 

  1. 2.      Parametry úvěru po provedení mimořádné splátky z dotace ve výši 2 mil. Kč:

Úvěr 5,9 mil. Kč, zbývající splatnost 17,5 roku (už se bude jen splácet), úroková sazba 4,6%                  (fixní na 15 let):

  • výše měsíční anuitní splátky – 40 956 (210 splátek)
  • minimální měsíční příspěvek do „fondu oprav“ – 48 500 Kč
  • celkové úroky za dobu splácení – 2 700 685 Kč

 

Ing. Petr Němec
Pro náš dům z.s.